Кожен, хто має у своїй власності нерухомість, зацікавлений у отриманні додаткового доходу від її здачі. Як себе захистити від пошкодження майна та уникнути побутових ризиків у майбутньому? Про це Vlasno.info розповіли у Регіональному центрі з надання безоплатної вторинної правової допомоги (БВПД) у Вінницькій області.

Розглянемо для початку ключові положення Цивільного кодексу України щодо найму житла:

За договором найму житла наймодавець (власник) передає другій стороні (наймачеві) своє житло для проживання в ньому на певний строк і за певну суму. Договір оренди житла укладається у письмовій формі. Предметом договору оренди житла може бути приміщення (також частина будинку або квартири), придатне для проживання. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором оренди. Сторонами договору можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Правонаступництво в разі зміни власника: якщо змінився власник житла, яке було передано в оренду, на нового власника покладаються права і обов'язки наймодавця.

Основними ознаками, що відрізняють договір оренди від інших видів договорів, є: передача майна в тимчасове користування, а не у власність; обов'язковість повернення майна орендодавцю після закінчення строку дії договору або при його достроковому розірванні; платність користування орендованим майном.

У договорі оренди слід дати точні характеристики майна, переданого в оренду. Наприклад, якщо в оренду беруть: будівлю, споруду або приміщення, то їх місцезнаходження, площу та інші відмітні ознаки; обладнання – його серійний номер і технічні характеристики. Також у договорі треба вказати вартість орендованого майна. Вартість визначає власник самостійно або звертається до професійних оцінювачів.

До договору оренди необхідно включити такі умови, що стосуються орендної плати:

- розмір плати;

- періодичність і строки її сплати;

- форма (грошова, натуральна або змішана).

У господарській практиці поширені різні варіанти сплати за оренду нерухомості та компенсації затрат на сплату комунальних платежів.

Наприклад, орендар сплачує орендну плату, яка:

- містить у собі витрати з оплати комунальних послуг;

- не містить у собі компенсацію затрат на сплату комунальних платежів, вони або компенсуються орендарем на підставі рахунків, що виставляються орендодавцем, або самостійно ним сплачуються згідно з договорами, укладеними з постачальниками комунальних послуг.

Щоб у подальшому між орендодавцем і орендарем не виникало ніяких спорів, у договорі слід чітко прописати, чи входять в орендну плату комунальні платежі.

Фото: lviv1256.com

Щодо оподаткування додатково отриманого доходу

Вимоги законодавства однакові для усіх: отримав дохід – сплати податки. Розрахувати усе просто: визначається сума доходів які громадянин отримав за певній період часу в податковому році та нараховується податок на доходи фізичних осіб, який становить 18% від доходу який задекларований фізичною особою та 1,5% військового збору з того ж доходу отриманого і задекларованого громадянином.

До договору також можна включити умову про індексацію орендної плати (ч. 3 ст. 762 ЦК, ч. 1 ст. 284 ГК).

Згідно з ч. 5 ст. 762 ЦК орендна плата повинна сплачуватися щомісяця. Однак орендодавець і орендар можуть передбачити в договорі інші строки внесення орендної плати на свій розсуд (наприклад, щотижня, протягом 45 днів, щокварталу та ін.).

Зверніть увагу: якщо орендар не вносить орендну плату протягом трьох місяців підряд, орендодавець має право:

- відмовитися від договору, адже несплата орендної плати є підставою для розірвання договору з ініціативи орендодавця (ст. 782 ЦК);

- вимагати виплати заборгованості з орендної плати з урахуванням інфляції за весь період прострочення, а також 3 % річних від простроченої суми, якщо інший розмір відсотків не встановлено договором або законом (ст. 625 ЦК).

Строк дії договору

Орендар і орендодавець самостійно вирішують, на який строк їм укласти договір. Якщо строк оренди в договорі не встановлено, договір уважається укладеним на невизначений строк.

Крім строку дії договору, необхідно передбачити можливість його продовження на новий строк (пролонгації) і дострокового розірвання. Можливість такої пролонгації договору можна передбачити при його укладенні. У цьому випадку договір повинен містити умову про те, що договір уважається продовженим на новий строк, якщо жодна зі сторін за певний період до закінчення строку його дії не заявить про свій намір розірвати договір.

Якщо при укладенні договору така умова не була передбачена і орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку дії договору, то продовжити договір можна відповідно до ст. 764 ЦК. Дана норма говорить: якщо протягом місяця з моменту закінчення строку договору від орендодавця не надійдуть заперечення, договір уважається поновленим на раніше встановлений строк (ст. 764 ЦК).

Фото: 112.ua

При оренді будівель і споруд або їх частин на строк три роки і більше договір підлягає нотаріальному посвідченню.

Податок на оренду квартири

Відкриваючи підприємницьку діяльність з метою надання нерухомості в оренду, власники оформляються як ФОП другої або третьої групи.

Ставати підприємцем на єдиному податку другої або третьої групи потрібно в залежності від таких факторів:

- річного обігу грошей;

- кількості найманих працівників;

- суб'єктів, з якими планується взаємодіяти.

Платники єдиного податку здають нерухомість в оренду на вигідних умовах в плані податків в порівнянні з суб'єктами, на яких поширюється загальна схема оподаткування.
Але пункт 5.3 статті 291 ПКУ накладає на них ряд обмежень:

максимальна площа житла, що здається в оренду – 100 кв.м; ліміт для нежитлових приміщень і споруд – 300 кв.м. Їм також не можна здавати в оренду більше 0,2 Га землі.

Таким чином, якщо у вас є одна або кілька квартир під здавання, загальна площа яких перевищує сотню квадратів, ви вже не зможете користуватися привілеями єдиного податку.

Згідно зі статтею 293 ПКУ підприємці другої групи сплачують єдиний податок і соціальний внесок в розмірі 640 грн і 704 грн відповідно, а ФОП третьої групи замість податку 640 грн платять 5% від доходу.

Щоб законно здавати квартиру, не обов'язково реєструватися як СПД. Можна просто звітувати перед державою про отриманий дохід, подаючи раз на рік декларацію. В такому випадку орендодавець може здавати нерухомість без обмежень за площею як фізичним, так і юридичним особам. Тут єдиний податок не застосовується, а діє загальна система, за якою доведеться сплачувати податок на доходи фізичних осіб – 18%. Крім того, тут не діє єдиний соціальний внесок, але треба сплачувати військовий збір – 1,5%.

Фото: vsetutpl.com

Розглянемо на прикладі:

Орієнтовний розрахунок податку за рік, якщо орендна плата становить 6 000 гривень:

Загальний річний дохід: 6 000*12 = 72 000грн

Податок на доходи фізосіб: 72 000*18% = 12 960грн

Військовий збір: 72 000*1,5% = 1 080 грн

Сума податку за рік: 14 040 грн.

Штраф за невиплату податків від оренди квартири

За такі дії передбачена кримінальна відповідальність. Згідно зі ст.212 Кримінального кодексу правопорушнику доведеться заплатити штраф у розмірі 17-34 тис. грн.

Регіональний центр з надання безоплатної вторинної правової допомоги знаходиться за адресою: м. Вінниця, вул. Театральна, 14, каб. 419. Адреси розташування центрів надання безоплатної вторинної правової допомоги по Україні, можна переглянути тут. Єдиний всеукраїнський телефонний номер 0-800-213-103(цілодобово та безкоштовно у межах України зі стаціонарних та мобільних телефонів.

Читайте також: Перевірка від Держпраці: чого очікувати та як діяти підприємцям.

Хочете отримувати головні новини у месенджер? Підписутесь на наш Telegram.

Фото: konkurent.in.ua