"ВВП зростатиме на 2 і більше відсотків щороку!". "Ми будемо наймитами на своїй землі!". "Нехай ринок буде, але земля належатиме державі!". "Іноземні інвестиції створять нові робочі місця!". "На наш чорнозем полюють китайці, араби та росіяни!". "Купувати землю повинні мати право лише українці!". "Українську землю можуть купувати компанії з іноземним капіталом!". Саме такі лозунги лунають протягом останніх тижнів, а дискусії про ринок землі сільськогосподарського призначення щодня стають все гострішими. Риторика експертів абсолютно протилежна, важко знайти людину, яка б об'єктивно розставила всі крапки над "і". Журналіст Vlasno.info спробує розібратись, що таке "ринок землі" і чи варто його боятись.

Пролог

За якою саме формулою відкриють "Ринок землі сільськогосподарського призначення", допоки невідомо. Проте це точно станеться і, скоріше за все, до кінця цього року. Про це говорить і Президент, і Прем'єр-міністр.

Окремі політичні сили, сільські голови та великі аграрії виступають категорично "проти" та проводять акції протесту. За даними соціологічного опитування Центру Разумкова, лише 31 відсоток громадян виступають за ринок землі та скасування мораторію на продаж землі.

"За" – діюча влада, іноземні партнери, МВФ, експерти Світового банку.

Єдине, до чого зводяться думки обох сторін, це "турбота про звичайного українського фермера". Мовляв, вони мріють про його розвиток та добробут.

Ми вирішили зібратись, що таке "ринок землі" станом на зараз: найбільш популярні аргументи "за" та "проти" і головні міфи.

Що таке "ринок землі" ?

По-перше, потрібно визначитись з дефініцією.

Якщо подивитись у Вікіпедії, "ринок землі" — це сукупність суспільних відносин щодо відчуження та набуття земельних ділянок. У процесі їх ринкового обігу відбувається конкурентна зміна землевласників або землекористувачів.

Якщо перевести це на людську мову, це значить, що землю можна купувати та продавати за гроші, причому легально.

Що є станом на зараз? (Мораторій на продаж землі)

Україна володіє значним земельним потенціалом. Із 60,3 мільйонів гектарів сільськогосподарських земель майже 70 % становлять сільськогосподарські угіддя з високою родючістю.

Зараз діє мораторій (заборона на продаж і купівлю земель). Діє він з 2001-го року та щороку продовжується Верховною Радою. Після ліквідації колгоспів у 1990-х роках до 2001-го року 7 мільйонів українців приватизували свої паї. І вже більше одного мільйона власників померли.

Мораторій на продаж та відчуження сільськогосподарських земель означає, що власники землі не можуть вільно розпоряджатися нею, а практично єдиним способом передачі землі іншим особам є укладання договору про оренду.

Під дію мораторію підпадають 96 % сільськогосподарських земель, причому 68 % (27,7 млн га) з них знаходяться у власності селян — власників паїв. Загалом це 66 % території України.

Мораторій навчились обходити

Доки відносини довкола землі не легітимізовані, вони визначаються тіньовим ринком, який працює попри формальний мораторій на продаж.

В Інтернет-мережі експерти говорять про 5 основних варіантів "обходу" мораторію:

Можна передати земельну ділянку державі або місцевій громаді, "за хабар" змінити її цільове призначення і після цього продати. 

Товариство може взяти паї в оренду на 49 років, а потім продати свої корпоративні права.

Можна створити фіктивні борги у власника паю, а потім зробити стягнення на земельну ділянку через суд і виконавче провадження.

Здійснити передачу паю за договором довічного утримання або міни.

Укласти фактично безстроковий договір емфітевзису (право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб - ед.). В Україні не є рідкістю емфітевзис, укладений на 100, 200 чи 500 років, з одноразовою виплатою власнику плати за користування землею.

В 2018-му році Європейський суд з прав людини оприлюднив рішення у справі "Зеленчук і Цицюра проти України". Суд визнав земельний мораторій порушенням права людини.

"Проти" ринку землі

Противниками відкриття ринку землі сільськогосподарського призначення є представники українського олігархату, більшість голів сільських та селищних рад, ряд політичних партій.

Вони наполягають, що селяни не зможуть придбати собі ділянки, хоча дуже люблять рідну землю. Натомість її викуплять агробарони та навіть іноземці.

Якщо проаналізувати в інтернеті статті проти ринку землі, то можна виділити 6 основних тез.

1. Скасування мораторію вигідне крупним землевласникам, які зможуть придбати занадто багато землі. Адже саме в їх руках зосереджені зараз орендовані землі, які вони захочуть вкласти свої капітали.
   
   
2. Ринок запроваджувати потрібно, але після ретельної підготовки процедури «запуску». Крім необхідних законів, називають побудову справедливої судової та правоохоронної систем, організацію дешевого кредитування фермерів.
   
   
3. Почнеться зубожіння сільського населення, адже люди одноразово продадуть свою землю, а потім не матимуть з неї доходу. На "чужій" землі працюватимуть не місцеві.
   
   
4. Після надмірної концентрації землі в руках заможних осіб, припинення її обробки. Тобто, великі транскорпорації викуплять нашу землю для вирощування різних культур, які шкодять землі. А також технічних культур, а не продуктів харчування, що призведе до продовольчої кризи в Україні.
   
   
5. Для багатьох українців земля — це щось особливе. Це точно не товар.
   
   
6. Після відкриття ринку землю скуплять іноземці. Які будуть використовувати землю проти волі українського народу. Її зможуть купувати російські компанії та олігархи, що небезпечно через військову агресію.
   
   

"За" ринок землі

Контраргументів виявилось набагато більше. І про це говорять, в першу чергу, фермери, експерти-економісти, представники різноманітних зарубіжних фінансових донорів та установ.

1. Створення ринку землі ніяк не вплине на права власності громадян, зокрема, селян-пайовиків. Приблизно 1 мільйон із них померли за час довготривалої земельної реформи, так і не скориставшись своєю власністю, навіть не передавши у спадок. Оформлення спадщини коштує більше, ніж прибуток від оренди цієї землі.
   
   
2. Збільшення доходів від вже наявної оренди землі. За різними підрахунками, доходи від оренди землі можуть зрости від 10 до 20 разів, в залежності від регіону. Вартість оренди могла б сягати 450-500 доларів за гектар, якби діяв ринок.
   
   
3. Інвестиції в український ринок землі створять робочі місця, виробництво. Відсутність цивілізованого ринку землі є головним маркером для інвестора.
   
   
4. Мораторій не дозволяє фермерським господарствам брати вигідні кредити під заставу землі для розвитку власної справи.
   
   
5. Місцеві громади та державний бюджет недоотримують податків, які можуть піти на розвиток інфраструктури держави. За оцінками Центру економічних стратегій, Україна недоотримує близько 2,5-3 мільярдів гривень.
   
   
6. Результатом дії мораторію, що продукує рейдерські захоплення земель.
   
   

Ситуація за кордоном (міжнародний досвід)

Ринок землі так чи інакше існує в ряді країн. Набагато легше назвати країни, де ринку землі немає. Мораторій діє, зокрема, в Конго, Венесуелі, Кубі, Таджикистані та Північної Кореї.

Десь існує можливість купувати землю іноземцям, десь ні.

В Естонії реформа почалася на початку 1990-х. Іноземцям майже одразу було дозволено брати участь у купівлі землі за умов її суто фермерського використання. А змінити статус землі – після п'яти років її використання за прямим призначенням.

Через невизначений статус великого обсягу наділів близько 60% земельного фонду перебуває в оренді у виробників аграрної продукції.
Ціни на землю держава не регулює. З 2011 року не існує обмежень щодо купівлі аграрних активів для іноземців. Як результат, середня вартість землі становить 5 тисяч доларів за гектар.

Також, якщо брати найбільш успішний світовий досвід, можна навести приклади США, Швейцарії та Німеччини, але для нас буде цікава Іспанія.

Іспанія – країна, де наприкінці 20 століття відбулася взірцева земельна реформа. До того часу чимало фермерів виїжджали з країни, а частка агропромисловго комплексу у ВВП (валому внутрішньому продукті) незмінно падала.

Уряд встиг запровадити кілька важливих кроків, консолідувавши невеличкі фермерські господарства. Були покращені умови конкурентоздатності місцевих аграрних виробників на місцевому і міжнародному ринках.

Влада запровадила категорію "пріоритетність", яка надавала інноваційним аграрним компаніям право довгострокової оренди землі, щорічну допомогу від уряду протягом восьми років та інші пільги. Уряд також встановив планку для обов'язкового страхування.

Обмежень на купівлю та продаж землі для іноземців немає. Так само жодної регуляції цінового коридору та мінімальних чи максимальних розмірів земельної ділянки для агробізнесу. В Іспанії один з найвищих у ЄС рівнів доданої вартості в АПК на одного робітника. Як результат, середня вартість аграрної землі становить 16 100 доларів за гектар.

Епілог

Володимир Зеленський запевнив усіх, що із запровадженням ринку землі, крім українців чи українських компаній ніхто купувати землю не може, навіть інопланетяни. Проте Прем'єр-міністр Олексій Гончарук наголошує на можливості купівлі землі українськими компаніями з іноземним капіталом.

Законопроекту ще ніхто не бачив.

Читайте також, Вінницькі депутати просять Зеленського не продавати землю іноземцям

Хочете отримувати головні новини у месенджер? Підписуйтесь на наш Telegram.

Фото: investory.news, justus.com.ua, zerkalo.mk.ua.